Verlustverrechnung bei Vermietung: Wann sie steuerlich wirkt
Verlustverrechnung bei Vermietung und Verpachtung: Negative Einkünfte aus Vermietung entstehen, wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen. Sie werden im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet, etwa aus nichtselbständiger Arbeit. Voraussetzung ist eine ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht. Fehlt sie dauerhaft, erkennt das Finanzamt den Verlust nicht an und stuft die Vermietung als Liebhaberei ein.
Wer eine Immobilie vermietet und dabei über Jahre höhere Kosten als Einnahmen hat, fragt sich zu Recht, ob und wie sich dieser Verlust steuerlich auswirkt. Grundsätzlich zählen Vermietungsverluste zu den Überschusseinkünften und lassen sich mit anderen Einkunftsarten desselben Jahres verrechnen – etwa mit Gehalt oder selbständigen Einkünften. Entscheidend ist dabei, ob das Finanzamt eine echte Absicht erkennt, langfristig einen Überschuss zu erzielen. Wer sich vertiefend mit den steuerlichen Besonderheiten rund um Immobilien beschäftigen möchte, findet in der Rubrik Immobilien & Vermietung weitere Beiträge zu Abschreibung, Nebenkosten und Vertragsgestaltung. Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht dauerhaft, wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft und der Verlust nicht mehr anerkannt.
Kurz zusammengefasst: Vermietungsverluste entstehen durch hohe Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung oder Instandhaltung. Sie mindern die Steuerlast nur, wenn eine nachvollziehbare Absicht besteht, langfristig Überschüsse zu erzielen, und die gesetzlichen Verrechnungsgrenzen beachtet werden.
Die wichtigsten Fakten
- Verrechnungsart: Vermietungsverluste werden im Regelfall im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen (Verlustausgleich).
- Vortragsgrenze: Bei Verlustvorträgen aus Vorjahren gilt laut EStG eine Verrechnungsgrenze von 75 % der positiven Einkünfte.
- Beteiligungsmodelle: Negative Einkünfte aus Beteiligungen sind nicht ausgleichsfähig, wenn steuerliche Vorteile im Vordergrund stehen.
- Zeitliche Wirkung: Verluste können zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden, für Einnahmen-Ausgaben-Rechner gilt dies erst ab der Veranlagung 2016 für Verluste seit 2013.
- Prüfmaßstab: Ohne erkennbare Einkünfteerzielungsabsicht verweigert das Finanzamt die Anerkennung als Liebhaberei.
Was zählt bei Vermietung überhaupt als Verlust?
Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung liegt vor, wenn die abzugsfähigen Ausgaben die Mieteinnahmen eines Jahres übersteigen. Dazu gehören Finanzierungszinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und Versicherungen. Besonders in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn Kreditzinsen hoch und Sanierungen nötig sind, entstehen häufig negative Einkünfte.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen laufenden Werbungskosten und Anschaffungskosten, die nur über die Abschreibung wirken. Wer den Gebäudeanteil falsch ansetzt, riskiert eine fehlerhafte Verlustermittlung – hier hilft der Beitrag zum Gebäudeanteil bei der AfA. Auch Disagio und Bereitstellungszinsen können den Verlust erhöhen, wie im Beitrag zu Disagio und Bereitstellungszinsen beschrieben.
- Mieteinnahmen und Nebenkosten vollständig erfassen
- Werbungskosten nach Art trennen (laufend vs. Anschaffung)
- Abschreibung korrekt berechnen
- Zinsen und Disagio dem richtigen Jahr zuordnen
- Ergebnis mit Vorjahren vergleichen, um Trends zu erkennen
Mit welchen Einkünften können Vermietungsverluste verrechnet werden?
Vermietungsverluste lassen sich grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnen, etwa aus nichtselbständiger Arbeit, Gewerbebetrieb oder selbständiger Tätigkeit. Diesen Vorgang nennt man Verlustausgleich. Steht dem Verlust im gleichen Jahr kein ausreichender Gewinn oder Überschuss gegenüber, kann er nicht vorgetragen werden, wie das Bundesministerium für Finanzen in seinen Erläuterungen zur Verlustverwertung darstellt.
Bei privaten Grundstücksveräußerungen gilt eine Besonderheit: Ist ein direkter Verlustausgleich nicht möglich, können 60 Prozent des Verlusts über 15 Jahre verteilt mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden – oder auf Antrag im Jahr der Entstehung vollständig. Für Verluste aus dem Verkauf von Betriebsgrundstücken gelten vergleichbare Regeln: Zunächst wird mit einem Restgewinn aus dem Betrieb verrechnet, danach mit anderen Einkünften, jeweils begrenzt auf 60 Prozent.
Ab wann erkennt das Finanzamt einen dauerhaften Vermietungsverlust nicht mehr an?
Ein dauerhafter Vermietungsverlust wird nicht mehr anerkannt, sobald das Finanzamt keine ernsthafte Absicht erkennt, langfristig einen Gesamtüberschuss zu erzielen. Diese Prüfung heißt Liebhabereiprüfung. Sie greift vor allem, wenn über viele Jahre nur Verluste anfallen und keine plausible Prognose für künftige Überschüsse vorliegt.
Typische Auslöser sind dauerhafter Leerstand ohne Vermietungsbemühungen, überdimensionierte Renovierungen ohne erkennbaren wirtschaftlichen Nutzen oder Verträge zu deutlich unter dem Marktniveau liegenden Konditionen mit Angehörigen. Wird der Verlust als Liebhaberei eingestuft, entfällt die steuerliche Wirkung rückwirkend oder für die betroffenen Jahre – ein Einspruch ist dann nur erfolgversprechend, wenn sich die Einkünfteerzielungsabsicht mit Unterlagen wie Vermietungsanzeigen, Maklerbeauftragungen oder einer nachvollziehbaren Prognoserechnung belegen lässt.
Welche Sonderfälle gelten bei Leerstand, Renovierung und Ferienwohnung?
Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen führt in der Regel nicht automatisch zum Verlust der Verlustverrechnung, solange ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisbar sind. Bei Renovierungen vor einer geplanten Vermietung können die Kosten als vorweggenommene Werbungskosten gelten, wenn die spätere Vermietungsabsicht eindeutig belegt ist.
Bei Ferienwohnungen und teilweiser Selbstnutzung ist die Prüfung strenger: Wird die Immobilie zeitweise privat genutzt, muss der Vermietungsanteil sauber abgegrenzt werden, sonst kürzt das Finanzamt die anerkannten Verluste anteilig. Wer solche Sachverhalte in der Steuersoftware erfasst, sollte Eingaben besonders sorgfältig prüfen – dabei kann eine Plausibilitätsprüfung in Steuersoftware helfen, Fehler frühzeitig zu erkennen.
Wie werden negative Einkünfte im Steuerbescheid weitergetragen?
Negative Einkünfte, die im laufenden Jahr nicht vollständig ausgeglichen werden können, lassen sich als Verlustvortrag in spätere Jahre übertragen. Für Verluste aus Vorjahren gilt laut Einkommensteuergesetz eine Verrechnungsgrenze von 75 Prozent der positiven Einkünfte, ebenso eine Vortragsgrenze von 75 Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte, wie das RIS-Dokument zum EStG festhält.
Der Verlustvortrag gilt grundsätzlich zeitlich unbegrenzt. Für Einnahmen-Ausgaben-Rechner besteht diese unbegrenzte Vortragsmöglichkeit erst seit der Veranlagung 2016, bezogen auf Verluste ab dem Kalenderjahr 2013. Negative Einkünfte aus Beteiligungen an Gesellschaften oder Gemeinschaften sind weder ausgleichs- noch vortragsfähig, wenn erkennbar vor allem steuerliche Vorteile angestrebt werden. In der Anlage V müssen Vermieter alle Einnahmen, Werbungskosten und den daraus resultierenden Verlust vollständig und nachvollziehbar angeben, damit das Finanzamt die Verrechnung korrekt durchführen kann.
| Sachverhalt | Regelung |
|---|---|
| Laufender Verlustausgleich | Verrechnung mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres |
| Verlust bei Grundstücksveräußerung | 60 % über 15 Jahre oder auf Antrag vollständig im Entstehungsjahr |
| Verrechnungsgrenze Vorjahresverluste | 75 % der positiven Einkünfte laut EStG |
| Vortragsgrenze | 75 % des Gesamtbetrags der Einkünfte |
| Zeitliche Begrenzung | Grundsätzlich unbegrenzter Vortrag, für Einnahmen-Ausgaben-Rechner erst seit Veranlagung 2016 |
Zur Einordnung, wie Gemeinden Gewerbeerträge erheben, lohnt ein Blick auf den Beitrag zur Gewerbesteuer in Deutschland, die auf einem ähnlichen Prinzip der Ertragsermittlung beruht, auch wenn sie eine andere Einkunftsart betrifft.
Quellen
| Quelle | Adresse |
|---|---|
| Wikipedia: Gewerbesteuer (Deutschland) | de.wikipedia.org |
| Bundesministerium für Finanzen | www.bmf.gv.at |
| RIS | www.ris.bka.gv.at |
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Häufige Fragen zur Verlustverrechnung bei Vermietung
Für wen gilt die Verlustverrechnung bei Immobilien im Privatvermögen?
Die Verlustverrechnung gilt für private Vermieter, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und keine gewerbliche Vermietung betreiben. Voraussetzung ist stets eine erkennbare Absicht, langfristig einen Überschuss zu erzielen. Fehlt diese, greift die Liebhabereiprüfung und die steuerliche Wirkung entfällt für die betroffenen Jahre.
Was tun, wenn das Finanzamt einen Verlust nicht anerkennt?
Wird ein Verlust abgelehnt, sollten Vermieter zunächst den Bescheid genau prüfen und die Begründung nachvollziehen. Ein Einspruch innerhalb der gesetzlichen Frist ist sinnvoll, wenn sich die Einkünfteerzielungsabsicht mit Unterlagen wie Prognoserechnungen, Vermietungsanzeigen oder Sanierungsplänen belegen lässt. Ohne belastbare Nachweise bleibt ein Einspruch häufig erfolglos.
Wie unterscheidet sich die Verrechnung von laufenden Verlusten und Verlustvorträgen?
Laufende Verluste werden im selben Jahr mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen. Verlustvorträge betreffen Verluste, die im Entstehungsjahr nicht vollständig verrechnet werden konnten und in spätere Jahre übertragen werden – dort greifen zusätzliche Grenzen wie die 75-Prozent-Regel für die Verrechnung mit künftigen positiven Einkünften.
Wie wirkt sich eine spätere Vermietung nach Renovierung aus?
Renovierungskosten vor der eigentlichen Vermietung können als vorweggenommene Werbungskosten anerkannt werden, wenn die Vermietungsabsicht bereits zum Zeitpunkt der Ausgaben eindeutig belegbar ist. Fehlt dieser Nachweis, riskieren Eigentümer, dass das Finanzamt die Kosten nicht als Werbungskosten, sondern als private Investition wertet. Wer sich vorab über typische Sanierungsschritte im Überblick informiert, kann Planung und Nachweisführung besser aufeinander abstimmen.
Fazit: Verlustverrechnung braucht Nachweis und Geduld
Vermietungsverluste mindern die Steuerlast, wenn eine glaubhafte Einkünfteerzielungsabsicht besteht und die Verrechnungsgrenzen von 75 Prozent bei Verlustvorträgen eingehalten werden. Bei privaten Grundstücksveräußerungen lassen sich 60 Prozent des Verlusts über 15 Jahre oder auf Antrag sofort verrechnen. Wer Leerstand, Renovierung oder Ferienwohnungen sauber dokumentiert, sichert die Anerkennung seiner Verluste dauerhaft ab.
Stand: September 2026
