Disagio und Bereitstellungszinsen bei Vermietung absetzen
Disagio: Ein Disagio ist der Abschlag vom Nennwert eines Darlehens, den die Bank bei Auszahlung einbehält. Bei vermieteten Immobilien gilt ein Disagio von bis zu 5 % der Darlehenssumme bei mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung als marktüblich und ist in voller Höhe sofort als Werbungskosten absetzbar, sofern das Darlehen der Vermietung dient.
Wer eine Immobilie vermietet und dafür einen Kredit aufnimmt, zahlt häufig zusätzliche Finanzierungskosten in Form eines Disagios oder von Bereitstellungszinsen. Beide Posten mindern die Auszahlungssumme oder erhöhen die laufenden Kosten, lassen sich aber unter bestimmten Bedingungen steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Entscheidend ist, ob das Darlehen tatsächlich der Vermietung dient und ob die Höhe der Kosten marktüblich ist. Mehr zu diesem Themenfeld findet sich in der Rubrik Immobilien & Vermietung, wo weitere Aspekte der Immobilienfinanzierung und -besteuerung erläutert werden. Für Vermieter, die ihre Steuererklärung nicht selbst erstellen möchten, kann zudem ein Blick auf die Leistungen eines Steuerberaters für Vermieter hilfreich sein.
Kurz zusammengefasst: Disagio und Bereitstellungszinsen zählen zu den Finanzierungskosten einer vermieteten Immobilie und sind als Werbungskosten abziehbar, wenn sie marktüblich und durch die Vermietung veranlasst sind. Der Zeitpunkt und die Höhe der Anerkennung hängen von der Vertragsgestaltung und der tatsächlichen Nutzung des Objekts ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Marktübliches Disagio: bis zu 5 % der Darlehenssumme bei mindestens 5 Jahren Zinsfestschreibung
- Bereitstellungszins: in der Regel 3 % pro Jahr bzw. 0,25 % monatlich
- Rechtsgrundlage Disagio: § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG
- Rechtsgrundlage Werbungskosten: § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG
- Bauzeitzinsen: sofort abzugsfähig, keine Herstellungskosten
- Voraussetzung: Darlehen muss der Vermietung dienen
Was sind Disagio und Bereitstellungszinsen steuerlich?
Ein Disagio ist ein Abschlag vom Nennwert eines Darlehens, den die Bank bei der Kreditvergabe vereinbart und der die tatsächliche Auszahlungssumme mindert – Details dazu erläutert der Wikipedia-Artikel zum Disagio. Angegeben wird es entweder als Prozentsatz des Kreditbetrags, etwa „9 % Disagio“, oder als Auszahlungskurs wie „91 % Auszahlungskurs“.
Bereitstellungszinsen dagegen entstehen, wenn zwischen der vertraglich vereinbarten Auszahlungsreife eines Kredits und dem tatsächlichen Abruf der Mittel ein größerer Zeitraum liegt. Banken verlangen dafür meist 3 % pro Jahr oder 0,25 % pro Monat, wie aus der Wikipedia-Seite zum Bereitstellungszins hervorgeht. Beide Kostenarten betreffen also unterschiedliche Phasen der Finanzierung: Das Disagio wirkt bei der Auszahlung, die Bereitstellungszinsen bei einer verzögerten Mittelabnahme, etwa während der Bauphase einer Immobilie. Für Vermieter sind beide Posten relevant, weil sie die tatsächliche finanzielle Belastung des Kredits erhöhen und damit potenziell steuerlich wirksam werden.
Wann sind diese Finanzierungskosten bei Vermietung abziehbar?
Disagio und Bereitstellungszinsen sind abziehbar, wenn das zugrunde liegende Darlehen der Erzielung von Vermietungseinkünften dient. Ein marktübliches Disagio – bis 5 % bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung – wird von der Finanzverwaltung anerkannt und ist nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG in voller Höhe im Zahlungsjahr absetzbar.
Bereitstellungszinsen gelten als laufende Finanzierungskosten und sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG als Werbungskosten abzugsfähig, sobald ein Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften besteht. Auch während der Bauphase entstehende Bauzeitzinsen – inklusive eines dabei anfallenden Disagios – gehören nicht zu den Herstellungskosten, sondern sind sofort abziehbare Werbungskosten. Wichtig ist, dass der Kredit tatsächlich für die Anschaffung, Herstellung oder Erhaltung des vermieteten Objekts verwendet wird. Wird ein Darlehen erst nach Fertigstellung oder für eine noch nicht vermietete, aber zur Vermietung bestimmte Immobilie aufgenommen, können die Kosten als vorweggenommene Werbungskosten gelten – auch bei zeitweiligem Leerstand, solange die Vermietungsabsicht erkennbar bleibt.
Wie werden Disagio und Bereitstellungszinsen richtig verteilt?
Ein marktübliches Disagio wird im Regelfall sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten angesetzt, nicht über die Kreditlaufzeit verteilt. Das unterscheidet es von vielen anderen Finanzierungskosten, die anteilig über mehrere Jahre wirken.
Liegt das Disagio über der 5-Prozent-Grenze oder ist die Zinsfestschreibung kürzer als fünf Jahre, prüft das Finanzamt die Marktüblichkeit genauer und kann eine Verteilung über die Vertragslaufzeit verlangen. Bereitstellungszinsen werden dagegen laufend in dem Jahr angesetzt, in dem sie anfallen – meist während der Bauphase oder bis zum vollständigen Abruf der Kreditmittel. Ein typisches Missverständnis besteht darin, Disagio und Bereitstellungszinsen gleichzusetzen: Während das Disagio ein einmaliger Abschlag bei Auszahlung ist, handelt es sich bei Bereitstellungszinsen um laufende Zinsen für nicht abgerufene Mittel. Wer beide Posten korrekt trennt, vermeidet Fehler bei der Zuordnung in der Steuererklärung. Bei Objekten, die noch im Bau sind, empfiehlt sich außerdem ein Blick auf die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, da sich Finanzierungs- und Herstellungskosten dort überschneiden können.
Was gilt bei Mischobjekten mit privater und vermieteter Nutzung?
Bei gemischt genutzten Immobilien – teils selbst bewohnt, teils vermietet – müssen Disagio und Bereitstellungszinsen anteilig aufgeteilt werden. Nur der auf die Vermietung entfallende Anteil des Kredits zählt als Werbungskosten.
Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzflächen oder nach dem tatsächlich für den vermieteten Teil verwendeten Darlehensbetrag. Wird ein einheitliches Darlehen für beide Zwecke aufgenommen, sollte der Kreditvertrag idealerweise von Anfang an klar zwischen privatem und vermietetem Anteil unterscheiden, etwa durch getrennte Darlehenskonten. Fehlt eine solche Trennung, verlangt das Finanzamt häufig eine nachvollziehbare Schätzung, die im Zweifel zu Lasten des Steuerpflichtigen ausfallen kann. Ein häufiger Fehler ist es, das gesamte Disagio pauschal als Werbungskosten anzusetzen, obwohl ein Teil des Kredits privat genutzt wird. Richtig ist, den vermieteten Anteil separat zu ermitteln und nur diesen Teil in der Steuererklärung anzugeben. Bei komplexeren Finanzierungen lohnt sich hier oft die Unterstützung durch eine Kanzlei, etwa mit Blick auf die Leistungen, die Steuerberater für Vermieter übernehmen.
Welche Nachweise verlangt das Finanzamt für den Abzug?
Das Finanzamt verlangt in der Regel den Darlehensvertrag, aus dem Disagio-Höhe, Zinsfestschreibung und Verwendungszweck hervorgehen. Zusätzlich sind Zahlungsnachweise über Bereitstellungszinsen und der Nachweis der Verwendung für die vermietete Immobilie vorzulegen.
Bei Mischfinanzierungen sind zusätzlich Unterlagen zur Aufteilung zwischen privatem und vermietetem Anteil erforderlich, etwa Grundrisse oder Flächenberechnungen. Wichtig ist außerdem der Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand, etwa durch Inserate oder Maklerbeauftragungen. Fehlen solche Nachweise, kann das Finanzamt den Abzug der Finanzierungskosten kürzen oder ganz ablehnen. Die Finanzierungskosten selbst fallen laut dem Wikipedia-Beitrag zu Finanzierungskosten grundsätzlich unter die Werbungskosten des § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG, sofern ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften besteht. Wer unsicher ist, welche Belege im eigenen Fall nötig sind, findet Orientierung in Beiträgen zur privaten Steuererklärung durch den Steuerberater.
| Merkmal | Disagio | Bereitstellungszinsen |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Bei Auszahlung des Darlehens | Zwischen Zusage und Abruf der Mittel |
| Marktübliche Höhe | bis 5 % bei mind. 5 Jahren Zinsbindung | ca. 3 % p. a. bzw. 0,25 % monatlich |
| Steuerlicher Abzug | Sofort im Zahlungsjahr | Laufend im Anfalljahr |
| Rechtsgrundlage | § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG | § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG |
Quellen
| Quelle | Adresse |
|---|---|
| Wikipedia | de.wikipedia.org |
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Häufige Fragen zu Disagio und Bereitstellungszinsen
Für wen sind Disagio und Bereitstellungszinsen steuerlich relevant?
Relevant sind beide Posten für Vermieter, die einen Immobilienkredit aufnehmen und dabei entweder einen Auszahlungsabschlag oder Zinsen für nicht abgerufene Mittel zahlen. Wer die Immobilie ausschließlich privat nutzt, kann die Kosten nicht als Werbungskosten absetzen, da der Bezug zu Vermietungseinkünften fehlt.
Warum erkennt das Finanzamt Disagio und Bereitstellungszinsen als Werbungskosten an?
Das Finanzamt erkennt diese Kosten an, weil sie unmittelbar mit der Finanzierung einer Einkunftsquelle zusammenhängen, sofern das Darlehen der Vermietung dient. Voraussetzung ist die Marktüblichkeit der Konditionen und ein nachweisbarer Zusammenhang mit den Mieteinnahmen.
Was tun, wenn der Kredit auch private Zwecke betrifft?
Bei gemischter Nutzung muss der Kreditbetrag anteilig auf private und vermietete Zwecke aufgeteilt werden. Nur der vermietete Anteil zählt als Werbungskosten, idealerweise nachgewiesen durch getrennte Darlehenskonten oder eine klare Flächenaufteilung.
Wie lange wirken Bereitstellungszinsen steuerlich?
Bereitstellungszinsen wirken so lange, wie die Kreditmittel nicht abgerufen werden, häufig während der Bauphase einer Immobilie. Sie werden laufend in dem Jahr als Werbungskosten angesetzt, in dem sie tatsächlich anfallen.
Wie werden die Kosten bei vermieteten Immobilien konkret angesetzt?
Bei vermieteten Immobilien werden Disagio und Bereitstellungszinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eingetragen. Das Disagio erscheint meist als Einmalbetrag im Zahlungsjahr, die Bereitstellungszinsen laufend über die Bauzeit oder bis zum vollständigen Kreditabruf.
Fazit: Marktübliche Finanzierungskosten mindern die Steuerlast
Ein Disagio von bis zu 5 % bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung sowie Bereitstellungszinsen von rund 3 % pro Jahr lassen sich bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzen, sofern das Darlehen der Vermietung dient. Entscheidend sind die Marktüblichkeit der Konditionen und eine klare Trennung bei Mischfinanzierungen. Wer diese Nachweise sorgfältig führt, kann Finanzierungskosten meist im Jahr der Zahlung oder des Anfalls steuerlich geltend machen.
Stand: September 2026
