Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: Regeln nach § 7b EStG
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Nach § 7b EStG können Vermieter für neu geschaffene Mietwohnungen zusätzlich zur linearen AfA jährlich bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage abschreiben – im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren. Voraussetzung ist unter anderem eine Vermietung zu Wohnzwecken über zehn Jahre und die Einhaltung von Baukostenobergrenzen je Quadratmeter Wohnfläche.
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau richtet sich an Bauherren und Käufer, die neue Wohnungen zur Vermietung schaffen und dafür einen steuerlichen Anreiz nutzen möchten. Wer eine Wohnung neu errichtet oder im Jahr der Fertigstellung anschafft und anschließend dauerhaft vermietet, kann zusätzlich zur regulären Abschreibung über vier Jahre bis zu 20 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen. Warum das relevant ist: Die Förderung senkt die Steuerlast in den ersten Jahren erheblich und verbessert die Liquidität gerade bei größeren Bauvorhaben. Wie die Regelung im Detail funktioniert, welche Fristen und Obergrenzen gelten und wie sie sich von der normalen AfA unterscheidet, erläutert dieser Beitrag. Wer sich zusätzlich mit angrenzenden Themen wie Mietverhältnissen oder Bewertungsfragen beschäftigen möchte, findet in der Rubrik Immobilien & Vermietung weitere Einordnungen zu steuerlichen Fragen bei Mietobjekten.
Kurz zusammengefasst: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt eine zusätzliche Abschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich über vier Jahre für neue Mietwohnungen. Sie gilt nur bei Einhaltung von Baukostenobergrenzen und einer zehnjährigen Vermietung zu Wohnzwecken, sonst droht die Rückforderung.
Das Wichtigste in Kürze
- Fördersatz: bis zu 5 % jährlich zusätzlich zur linearen AfA
- Förderdauer: Jahr der Fertigstellung plus drei Folgejahre (vier Jahre insgesamt)
- Baukostenobergrenze: maximal 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage: gekappt auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
- Nutzungsbindung: zehn Jahre entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken
- Antragszeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029
Was ist die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau?
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ist eine steuerliche Zusatzabschreibung nach § 7b EStG, die neben die reguläre Absetzung für Abnutzung tritt. Laut dem Wikipedia-Artikel zum Begriff Sonderabschreibung handelt es sich um Abschreibungen mit Subventionscharakter, die nicht auf tatsächlicher Wertminderung beruhen, sondern gesetzlich gewährt werden, um bestimmte Investitionen zu fördern.
Im Fall des Mietwohnungsneubaus soll die Regelung den Bau neuer Wohnungen zur Vermietung anregen. Anders als die erhöhte Abschreibung ersetzt sie die normale AfA nicht, sondern ergänzt sie. Wer also eine neue Wohnung errichtet, schreibt weiterhin linear nach § 7 Absatz 4 oder 5a EStG ab und kann parallel dazu die Sonderabschreibung nutzen. Das führt in den ersten vier Jahren zu einer deutlich höheren steuerlichen Abschreibung als bei Bestandsimmobilien.
Welche Voraussetzungen müssen für die Förderung erfüllt sein?
Begünstigt sind neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige in einem der gesetzlich definierten Zeitfenster gestellt wurde – aktuell zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029. Bei Anschaffung statt Herstellung muss die Wohnung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden, sonst entfällt die Förderung.
Hinzu kommt eine Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Wird dieser Wert überschritten, ist die gesamte Wohnung von der Förderung ausgeschlossen – nicht nur der übersteigende Teil. Zusätzlich verlangt das Gesetz, dass die Wohnung zehn Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Eine Vermietung als Gewerbefläche oder eine dauerhafte Eigennutzung erfüllt diese Voraussetzung nicht. Auch europarechtliche Vorgaben, konkret die Einhaltung der Verordnung (EU) 2023/2831 zu Beihilfen von geringem Umfang, müssen nachgewiesen werden. Wer diese Nachweise nicht sauber führt, riskiert die spätere Aberkennung der Förderung.
Wie hoch fällt die Sonderabschreibung aus und über welchen Zeitraum?
Die Sonderabschreibung beträgt jährlich bis zu 5 Prozent der Bemessungsgrundlage und kann im Jahr der Fertigstellung sowie in den drei folgenden Jahren geltend gemacht werden – insgesamt also über vier Jahre. Rechnerisch lassen sich damit bis zu 20 Prozent der begünstigten Kosten zusätzlich zur normalen AfA abschreiben.
Die Bemessungsgrundlage ist dabei gekappt: Selbst wenn die tatsächlichen Kosten höher liegen, werden maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angesetzt. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung ergibt sich daraus eine maximale Bemessungsgrundlage von 320.000 Euro, woraus sich eine jährliche Sonderabschreibung von bis zu 16.000 Euro errechnet. Nach Ablauf der vier Jahre läuft nur noch die reguläre lineare AfA weiter, die Sonderabschreibung entfällt dann vollständig.
Für wen lohnt sich die Sonderabschreibung bei Vermietung?
Bauherren und Käufer, die neue Mietwohnungen im geförderten Kostenrahmen errichten oder erwerben und langfristig vermieten wollen, profitieren am stärksten von der Regelung. Besonders interessant ist sie für Kapitalanleger mit hohem zu versteuerndem Einkommen, da die zusätzliche Abschreibung die Steuerlast in den ersten Jahren nach der Investition deutlich senkt.
Auch für Unternehmen und Vermietungsgesellschaften, die mehrere Wohnungen im selben Bauvorhaben realisieren, kann sich die Förderung summieren, sofern jede einzelne Wohnung die Baukostenobergrenze einhält. Wer die steuerlichen Auswirkungen größerer Bauprojekte plant, sollte die Buchführung dazu von Anfang an strukturiert anlegen – hierzu bietet der Beitrag zur Anlagenbuchführung durch den Steuerberater ergänzende Hinweise. Weniger geeignet ist die Förderung für Eigennutzer, da die Nutzungsbindung eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken voraussetzt.
Was ist der Unterschied zur normalen AfA?
Die normale AfA nach § 7 Absatz 4 oder 5a EStG bildet die planmäßige, lineare Wertminderung eines Gebäudes über die gesamte Nutzungsdauer ab und läuft unabhängig von Förderzeiträumen weiter. Die Sonderabschreibung dagegen ist eine zeitlich befristete Zusatzabschreibung mit Subventionscharakter, die neben die lineare AfA tritt, ohne sie zu ersetzen.
Ein häufiges Missverständnis besteht darin, die Sonderabschreibung mit einer erhöhten Abschreibung zu verwechseln. Bei einer erhöhten Abschreibung würde die reguläre AfA während des Förderzeitraums ausgesetzt und durch den höheren Satz ersetzt. Bei der Sonderabschreibung nach § 7b EStG läuft die lineare AfA jedoch parallel weiter – beide Abschreibungsarten werden addiert. Richtig ist daher, in den ersten vier Jahren beide Positionen getrennt in der Steuererklärung anzusetzen, statt nur den höheren Wert zu übernehmen.
Welche Folgen hat ein späterer Verkauf oder eine Nutzungsänderung?
Ein Verkauf oder eine Nutzungsänderung innerhalb der zehnjährigen Bindungsfrist kann die bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung rückwirkend gefährden. Wird die Wohnung innerhalb dieses Zeitraums veräußert und unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen.
Gleiches gilt, wenn die Wohnung nicht durchgehend zu Wohnzwecken vermietet wird – etwa bei dauerhafter Eigennutzung oder bei Umwandlung in Gewerbefläche. Bei Teilvermietung ist entscheidend, dass die begünstigte Wohnung als Einheit betrachtet wird: Wird nur ein Teil der Wohnung zu Wohnzwecken vermietet und der Rest anders genutzt, kann dies die Förderfähigkeit insgesamt infrage stellen. Wer unsicher ist, ob eine geplante Nutzungsänderung Konsequenzen hat, sollte dies vorab prüfen lassen – Hinweise dazu, wann sich fachliche Unterstützung lohnt, liefert der Beitrag Steuerberater für Immobilien finden. Erkennt das Finanzamt einzelne Kostenpositionen nicht an, sollte die Bemessungsgrundlage anhand belastbarer Rechnungen und Nachweise neu belegt werden, statt die Position kommentarlos zu akzeptieren.
| Merkmal | Sonderabschreibung § 7b EStG | Lineare AfA |
|---|---|---|
| Satz | bis 5 % jährlich | gesetzlich festgelegter linearer Satz |
| Dauer | 4 Jahre | gesamte Nutzungsdauer |
| Kombinierbarkeit | zusätzlich zur AfA | läuft parallel weiter |
| Bindung | 10 Jahre Wohnvermietung | keine Nutzungsbindung |
| Kostenobergrenze | 5.200 Euro/m² Baukosten, 4.000 Euro/m² Bemessungsgrundlage | keine Obergrenze |
Quellen
| Quelle | Adresse |
|---|---|
| Wikipedia: Sonderabschreibung | de.wikipedia.org |
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Häufige Fragen zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Kann die Sonderabschreibung mit anderen Förderungen kombiniert werden?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann grundsätzlich zusätzlich zur linearen AfA genutzt werden, da sie diese nicht ersetzt, sondern ergänzt. Eine Kombination mit anderen Förderprogrammen ist im Einzelfall zu prüfen, insbesondere wenn europarechtliche Beihilfegrenzen nach der Verordnung (EU) 2023/2831 berührt sind. Wer mehrere Förderungen gleichzeitig beantragt, sollte die Nachweise sorgfältig dokumentieren.
Was passiert bei teilweiser Eigennutzung der Wohnung?
Wird die Wohnung teilweise selbst genutzt, ist die Voraussetzung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken für diesen Anteil nicht erfüllt. Das kann dazu führen, dass die Sonderabschreibung für den betroffenen Wohnungsteil rückgängig gemacht werden muss. Eine klare, vertraglich dokumentierte Aufteilung zwischen vermietetem und selbst genutztem Bereich ist deshalb wichtig.
Gilt die Förderung auch für den Erwerb bestehender Gebäude?
Nein, begünstigt sind nur neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige im geförderten Zeitraum entstehen. Der bloße Kauf einer bereits länger bestehenden Wohnung erfüllt diese Voraussetzung nicht, selbst wenn sie modernisiert wurde.
Muss die Sonderabschreibung jährlich neu beantragt werden?
Ein gesonderter jährlicher Antrag ist nicht erforderlich, die Sonderabschreibung wird im Rahmen der Steuererklärung für die begünstigten Jahre angesetzt. Wichtig ist, dass die Nachweise zu Baukosten, Wohnfläche und Vermietung durchgehend vorliegen, da das Finanzamt diese im Rahmen der Veranlagung prüfen kann.
Fazit: Zeitlich befristeter Steuervorteil mit klaren Bedingungen
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ermöglicht nach § 7b EStG bis zu 5 Prozent zusätzliche Abschreibung jährlich über vier Jahre, gedeckelt auf eine Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung bleibt eine zehnjährige Vermietung zu Wohnzwecken sowie die Einhaltung der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter. Wer diese Bedingungen dauerhaft einhält, profitiert von einem deutlichen Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren nach Fertigstellung.
Stand: September 2026
