Neue Abschreibungsregeln für Vermieter: ab wann sie gelten
Abschreibung vermieteter Immobilien: Für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 gilt statt der bisherigen 2 Prozent nun eine lineare Abschreibung von 3 Prozent jährlich. Zusätzlich können Vermieter für Neubauten mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 alternativ die degressive AfA mit 5 Prozent über sechs Jahre wählen. Bestandsimmobilien bleiben bei den alten Sätzen.
Vermieter, die eine Immobilie neu errichten oder anschaffen, müssen seit einigen Jahren mit veränderten Abschreibungssätzen rechnen. Wer eine Bestandsimmobilie vermietet, ist von den neuen Regelungen dagegen kaum betroffen, da die Änderungen an ein bestimmtes Baujahr beziehungsweise einen bestimmten Baubeginn anknüpfen. Warum der Gesetzgeber die Sätze angehoben hat, welche Objekte konkret erfasst sind und wie sich der Wechsel auf die Steuererklärung auswirkt, erklärt dieser Beitrag. Wer sich zusätzlich über weitere aktuelle Neuerungen im Steuerrecht informieren möchte, findet in der Rubrik Gesetzesänderungen laufend aufbereitete Hintergründe zu neuen Vorschriften für Vermieter und Selbständige.
Kurz zusammengefasst: Der Gesetzgeber hat die lineare Abschreibung für neue Wohngebäude auf 3 Prozent angehoben und parallel eine degressive Variante mit 5 Prozent für sechs Jahre eingeführt. Beide Regelungen greifen nur bei bestimmten Baubeginn- oder Fertigstellungsdaten, ältere Objekte bleiben unberührt.
Das Wichtigste in Kürze
- Lineare AfA neu: 3 Prozent jährlich bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022
- Degressive AfA: 5 Prozent pro Jahr über sechs Jahre bei Baubeginn nach dem 30.9.2023
- Betroffene Objekte: ausschließlich neu errichtete Wohngebäude, keine Bestandsimmobilien
- Wahlrecht: Vermieter entscheiden sich für lineare oder degressive Abschreibung, ein Wechsel während der Nutzung ist eingeschränkt
- Bestandsschutz: laufende Abschreibungen älterer Objekte bleiben unverändert bei 2 Prozent
Ab wann gelten neue AfA-Regeln für Vermieter?
Die erhöhte lineare Abschreibung von 3 Prozent gilt für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Die degressive Abschreibung mit 5 Prozent pro Jahr steht Vermietern zusätzlich zur Verfügung, wenn der Baubeginn nach dem 30. September 2023 liegt. Beide Stichtage sind entscheidend, nicht das Datum des Mietvertrags oder des Kaufabschlusses.
Für Vermieter bedeutet das: Wer heute eine ältere Bestandsimmobilie kauft und vermietet, profitiert von den neuen Sätzen nicht, selbst wenn der Kauf erst 2024 oder 2025 erfolgt ist. Maßgeblich ist ausschließlich das Baujahr beziehungsweise der Baubeginn des Gebäudes. Wer die konkrete Berechnung nachvollziehen möchte, findet dazu praktische Hinweise im Beitrag Lineare AfA bei vermieteten Immobilien berechnen.
Welche Immobilien sind von der neuen Abschreibung betroffen?
Betroffen sind ausschließlich Wohngebäude, die die genannten Stichtage erfüllen – Gewerbeimmobilien folgen weiterhin eigenen Abschreibungssätzen. Ein Einfamilienhaus, das im Frühjahr 2023 fertiggestellt und anschließend vermietet wurde, fällt bereits unter die neue lineare AfA von 3 Prozent.
Für die degressive Variante zählt zusätzlich der Baubeginn nach dem 30. September 2023. Ein Mehrfamilienhaus, dessen Bauantrag zwar 2023 gestellt, der erste Spatenstich aber erst 2024 erfolgte, erfüllt diese Voraussetzung. Sanierte Altbauten oder Umbauten bestehender Gebäude fallen in der Regel nicht unter die neuen Sätze, da hier keine Neuerrichtung im steuerlichen Sinn vorliegt. Wer Renovierungskosten steuerlich einordnen möchte, findet ergänzende Informationen im Beitrag zu Renovierungskosten absetzen.
Gilt die neue Regel auch für bereits vermietete Objekte?
Bereits laufende Abschreibungen aus früheren Jahren bleiben von den neuen Sätzen unberührt. Wer eine Immobilie bereits vor 2023 abschreibt, führt die bisherige Abschreibung unverändert fort – ein rückwirkender Wechsel auf die neuen Prozentsätze ist nicht vorgesehen.
Das betrifft vor allem Vermieter, die ihre Immobilie schon länger vermieten und lediglich die Mietverhältnisse ändern oder neue Mieter aufnehmen. Solche organisatorischen Änderungen haben keinen Einfluss auf den Abschreibungssatz. Erst ein tatsächlicher Neubau oder eine Fertigstellung nach dem Stichtag löst die neuen Regeln aus. Die einzelne Abschreibung gilt für die gesamte reguläre Nutzungsdauer des Gebäudes, bei der linearen Variante üblicherweise über einen langen Zeitraum, bei der degressiven Variante über die festgelegten sechs Jahre mit anschließendem Wechsel zur linearen Abschreibung.
Was ändert sich an der Abschreibung in der Praxis?
In der Praxis führt die Anhebung auf 3 Prozent zu einer schnelleren Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer. Ein Vermieter kann damit in den ersten Jahren höhere Werbungskosten geltend machen als nach der alten Regelung mit 2 Prozent.
Die degressive Abschreibung verstärkt diesen Effekt zusätzlich, da in den ersten sechs Jahren jeweils 5 Prozent der Anschaffungskosten abgeschrieben werden können. Das kann besonders für Vermieter interessant sein, die kurzfristig eine hohe steuerliche Entlastung anstreben, etwa im Zusammenhang mit der Mietrendite laut Wikipedia zum Stichwort Mietrendite, die den Ertrag aus vermieteten Immobilien beschreibt. Wer stattdessen langfristig plant, kann bei der linearen Variante bleiben. Ein häufiges Missverständnis besteht darin, anzunehmen, beide Abschreibungsarten seien beliebig kombinierbar oder wechselbar. Richtig ist: Die Entscheidung für eine Methode bindet den Vermieter für die betroffene Immobilie über einen längeren Zeitraum.
Welche Ausnahmen und Übergangsregeln müssen Vermieter kennen?
Eine wichtige Ausnahme betrifft Gebäude, die die Stichtage knapp verpassen: Wurde ein Wohngebäude beispielsweise im November 2022 fertiggestellt, bleibt es bei der alten linearen AfA von 2 Prozent, obwohl der Unterschied zum Stichtag nur wenige Wochen beträgt.
Auch bei gemischt genutzten Gebäuden, die teils vermietet und teils selbst genutzt werden, gelten Besonderheiten bei der Aufteilung der Abschreibung. Für Vermieter, die eine Immobilie erst kürzlich erworben haben, lohnt sich zudem ein Blick auf die steuerlichen Nebenkosten beim Kauf auf www.immobilien-echo.de, die im Beitrag Immobilie kaufen: Welche Steuern fallen an? erläutert werden. Wer unsicher ist, ob die eigene Immobilie unter die neuen Sätze fällt, sollte Baubeginn und Fertigstellungsdatum genau dokumentieren, da diese Nachweise im Rahmen der Steuererklärung verlangt werden können.
| Abschreibungsart | Satz | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Lineare AfA alt | 2 Prozent | Fertigstellung bis 31.12.2022 |
| Lineare AfA neu | 3 Prozent | Fertigstellung nach 31.12.2022 |
| Degressive AfA | 5 Prozent, 6 Jahre | Baubeginn nach 30.9.2023 |
Mehr zum Thema im Bereich Gesetzesänderungen · Passend dazu: Entlastungsbetrag für Alleinerziehende: aktuelle Werte · Homeoffice-Pauschale: Welche Regeln gelten je Jahr?
Häufige Fragen zu den neuen Abschreibungsregeln
Für wen ist die Änderung vorteilhaft?
Vorteilhaft ist die Änderung vor allem für Vermieter, die neue Wohngebäude errichten oder kaufen, da sie durch die höheren Sätze schneller Werbungskosten absetzen können. Wer eine ältere Bestandsimmobilie besitzt, profitiert nicht, da die alten Sätze weiter gelten.
Warum wurden die Abschreibungsregeln geändert?
Der Gesetzgeber wollte mit den höheren Sätzen einen zusätzlichen Anreiz für den Neubau von Wohnraum schaffen. Angesichts des Wohnungsmangels sollten Investitionen in neue Gebäude steuerlich attraktiver gestaltet werden als zuvor.
Was müssen Vermieter jetzt konkret tun?
Vermieter sollten prüfen, welches Fertigstellungs- oder Baubeginndatum für ihre Immobilie maßgeblich ist, und diese Nachweise für die Steuererklärung bereithalten. Bei Neubauten lohnt sich zudem ein Vergleich zwischen linearer und degressiver Abschreibung, bevor die Wahl getroffen wird.
Kann ein Vermieter zwischen linearer und degressiver AfA wechseln?
Ein Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung ist während der Nutzungsdauer möglich, umgekehrt jedoch nicht. Vermieter sollten die Entscheidung deshalb sorgfältig treffen, da sie langfristige steuerliche Folgen hat.
Wirkt sich die Änderung auf laufende EÜR-Erstellungen aus?
Ja, die gewählte Abschreibungsmethode fließt direkt in die Einnahmen-Überschuss-Rechnung ein und beeinflusst den ausgewiesenen Gewinn. Hinweise zur praktischen Umsetzung finden sich im Beitrag EÜR mit ELSTER erstellen.
Fazit: Neue AfA-Sätze gelten nur für Neubauten
Die Abschreibung vermieteter Immobilien wurde für Neubauten deutlich angehoben: 3 Prozent linear bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, alternativ 5 Prozent degressiv über sechs Jahre bei Baubeginn nach dem 30. September 2023. Bestandsimmobilien bleiben bei 2 Prozent unverändert. Vermieter sollten Baudaten sorgfältig dokumentieren, um die richtige Methode für ihre Steuererklärung zu wählen.
Stand: September 2026
