Leerstandskosten bei Vermietung: Wann sie absetzbar sind
Leerstandskosten bei vermieteten Immobilien: Aufwendungen wie Zinsen, AfA und Betriebskosten bleiben während eines Leerstands als Werbungskosten abziehbar, wenn die Absicht zur Vermietung klar und eindeutig nach außen tritt – etwa durch Inserate oder Maklerbeauftragung. Fehlt dieser Nachweis, gilt das Objekt als bloße Vermögensanlage; die Kosten sind dann steuerlich unbeachtlich, auch bei jahrelangem Leerstand.
Wer eine Immobilie vermietet und diese vorübergehend leer steht, fragt sich zu Recht, ob Zinsen, Betriebskosten oder Instandhaltungsaufwand trotz fehlender Mieteinnahmen absetzbar bleiben. Entscheidend ist nicht die Dauer des Leerstands, sondern ob die Vermietungsabsicht nach außen erkennbar bleibt – etwa durch aktive Vermietungsbemühungen. Wer sich mit diesem Thema beschäftigt, findet in der Rubrik Immobilien & Vermietung weitere Beiträge zu Abzugsfragen rund um vermietete Objekte. Grundsätzlich gilt: Solange das Objekt objektiv der Einkünfteerzielung dient, bleiben die laufenden Kosten abziehbar, auch wenn zeitweise keine Miete fließt.
Kurz zusammengefasst: Leerstand allein schließt den Werbungskostenabzug nicht aus, solange die Vermietungsabsicht dokumentiert ist. Fehlen Nachweise wie Inserate oder Maklerkontakte, wandelt sich das Objekt steuerlich in eine private Vermögensanlage – mit dem Verlust des Kostenabzugs.
Die wichtigsten Fakten
- Grundregel: Werbungskosten bleiben abziehbar, auch wenn dem Objekt vorübergehend keine Einnahmen gegenüberstehen.
- Nachweispflicht: Die Vermietungsabsicht muss klar und eindeutig nach außen erkennbar sein, reine Absichtserklärungen reichen nicht.
- Grenze: Wird das Objekt nicht mehr als Einkunftsquelle angesehen, gelten Aufwendungen als unbeachtliche Kosten der Vermögensanlage.
- Parallelverkauf: Wer gleichzeitig vermietet und verkauft anbietet, bleibt bei dauerhafter Vermietungsausrichtung abzugsberechtigt.
- Betroffene Kostenarten: Zinsen, AfA, Betriebskosten und Instandhaltung während Leerstand.
Wann gelten Kosten im Leerstand als Werbungskosten?
Kosten während eines Leerstands zählen als Werbungskosten, wenn die Immobilie weiterhin der Einkünfteerzielung dienen soll. Nach der Rechtsprechung des österreichischen Verwaltungsgerichtshofs können Aufwendungen auch dann berücksichtigt werden, wenn dem Objekt gerade keine Einnahmen gegenüberstehen, sofern die ernsthafte Absicht zur späteren Erzielung positiver Einkünfte klar erwiesen ist. Ein bloßer innerer Vorsatz reicht dafür nicht aus.
Der Begriff Leerstand selbst beschreibt laut der Wikipedia-Definition zu Leerstand ungenutzte oder unvermietete Gebäude oder Gebäudeteile in privatem oder öffentlichem Eigentum. Für die steuerliche Beurteilung kommt es nicht auf die reine Tatsache des Leerstands an, sondern auf die dahinterstehende Absicht des Eigentümers. Wer beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters sofort ein Inserat schaltet oder einen Makler beauftragt, dokumentiert seine fortbestehende Vermietungsabsicht. Wer die Wohnung hingegen unrenoviert und ohne jegliche Vermietungsaktivität monatelang stehen lässt, riskiert die Anerkennung als Werbungskosten.
Praktisch bedeutet das: Sowohl bei der Erstvermietung eines neu erworbenen Objekts als auch bei zwischenzeitlichem Leerstand nach Mieterwechsel gilt dieselbe Grundregel. Entscheidend ist stets, ob nach außen erkennbare Schritte zur Vermietung erfolgen.
Welche Ausgaben bleiben auch ohne Mieteinnahmen abziehbar?
Abziehbar bleiben während des Leerstands insbesondere Finanzierungszinsen, die lineare Abschreibung (AfA), Betriebskosten, Versicherungen sowie kleinere Instandhaltungsaufwendungen. Wer die Berechnung der Abschreibung im Detail nachvollziehen möchte, findet dazu weiterführende Hinweise im Beitrag zur linearen AfA bei vermieteten Immobilien.
Auch Renovierungskosten vor einer Neuvermietung zählen grundsätzlich zu den abziehbaren Aufwendungen, sofern sie der Wiederherstellung der Vermietbarkeit dienen. Hier ist Vorsicht geboten: Größere Umbauten, die den Charakter des Objekts wesentlich verändern, können steuerlich anders behandelt werden als reine Instandsetzung.
- Zinsen für die Immobilienfinanzierung
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
- Betriebskosten wie Strom, Heizung, Versicherung während Leerstand
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten vor Neuvermietung
- Maklerkosten für die Suche nach neuen Mietern
Ab wann erkennt das Finanzamt die Vermietungsabsicht an?
Das Finanzamt erkennt die Vermietungsabsicht an, sobald konkrete, nach außen erkennbare Schritte vorliegen – etwa Inserate, Maklerbeauftragung oder Vertragsverhandlungen mit Interessenten. Wie Sie einen passenden Immobilienmakler finden und beauftragen, erfahren Sie in ausführliche Infos. Eine bloß innerlich gehegte Absicht reicht laut der zitierten VwGH-Entscheidung nicht aus. Der Entschluss zur Vermietung muss klar und eindeutig dokumentiert sein.
Bei sehr langem Leerstand ohne erkennbare Aktivität besteht die Gefahr, dass die Finanzbehörde das Objekt nicht mehr als Einkunftsquelle wertet. In diesem Fall gelten Aufwendungen als steuerlich unbeachtliche Kosten einer privaten Vermögensanlage – der Werbungskostenabzug entfällt vollständig, nicht nur teilweise.
Wie weisen Sie Leerstand und Vermietungsbemühungen nach?
Vermieter sollten ihre Bemühungen systematisch dokumentieren, um im Zweifel gegenüber dem Finanzamt argumentieren zu können. Folgende Schritte helfen dabei:
- Inserate auf Immobilienportalen mit Datum sichern
- Maklerauftrag schriftlich abschließen und aufbewahren
- Besichtigungstermine und Interessentenkontakte protokollieren
- Ablehnungsgründe potenzieller Mieter notieren
- Renovierungsmaßnahmen mit Rechnungen und Zeitplan belegen
- Bei Verkaufsangeboten parallel dazu die fortgesetzte Vermietungsabsicht dokumentieren
Wird der Kostenabzug vom Finanzamt gekürzt, lohnt sich ein Einspruch mit lückenloser Dokumentation der Vermietungsbemühungen. Wer die Belege organisiert digital verwaltet, kann dies erleichtern – Hinweise dazu bietet der Beitrag zur App für Belegaustausch mit dem Steuerberater.
Was ändert sich, wenn der Leerstand länger dauert?
Ein dauerhafter Leerstand ohne erkennbare Vermietungsaktivität führt dazu, dass AfA und Finanzierungskosten nicht mehr abziehbar sind, weil das Objekt nicht mehr als Einkunftsquelle gilt. Ein vorübergehendes Leerstehen steht der Einkunftserzielungsabsicht dagegen nicht entgegen, solange die Bemühungen um eine Neuvermietung erkennbar fortbestehen.
Wer das Objekt zusätzlich zum Verkauf anbietet, verliert den Abzug nicht automatisch: Hat der Vermieter das Objekt nach auf Dauer angelegter Vermietung weiterhin zu vermieten versucht und daneben zum Verkauf angeboten, bleibt die frühere Ausrichtung auf dauerhaftes Vermieten maßgeblich. Entscheidend ist stets die Gesamtschau der Umstände, nicht ein starrer Zeitraum.
| Situation | Vermietungsabsicht erkennbar? | Kostenabzug |
|---|---|---|
| Kurzer Leerstand nach Mieterwechsel, Inserat geschaltet | Ja | Voll abziehbar |
| Renovierung vor Neuvermietung mit Zeitplan | Ja | Abziehbar |
| Objekt zusätzlich zum Verkauf angeboten, Vermietung fortgesetzt versucht | Ja | Abziehbar |
| Jahrelanger Leerstand ohne Aktivität | Nein | Nicht abziehbar |
Quellen
| Quelle | Adresse |
|---|---|
| Wikipedia: Leerstand | de.wikipedia.org |
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Häufige Fragen zu Leerstandskosten bei Vermietung
Was zählt genau als Leerstand bei Vermietung?
Als Leerstand gilt ein Zeitraum, in dem eine zur Vermietung bestimmte Immobilie ungenutzt oder unvermietet bleibt, wie es die Wikipedia-Definition zu Leerstand beschreibt. Steuerlich relevant wird dieser Zustand erst in Verbindung mit der Frage, ob weiterhin eine Vermietungsabsicht besteht.
Für wen gilt der Werbungskostenabzug bei Leerstand besonders?
Besonders relevant ist die Regelung für Vermieter, die zwischen zwei Mietverhältnissen liegen oder ein neu erworbenes Objekt erstmals vermieten möchten. Auch bei möblierter Vermietung gelten ähnliche Grundsätze, wie der Beitrag zu möblierter Vermietung zeigt.
Was tun, wenn das Finanzamt den Kostenabzug kürzt?
Bei einer Kürzung sollten Vermieter Einspruch einlegen und alle Nachweise zur Vermietungsabsicht vorlegen – Inserate, Maklerverträge, Protokolle von Besichtigungen. Je lückenloser die Dokumentation, desto besser stehen die Chancen auf Anerkennung.
Wie unterscheidet sich Leerstand bei Erstvermietung und zwischenzeitlicher Vermietung?
Bei der Erstvermietung muss die Absicht zur Einkünfteerzielung erstmals nach außen erkennbar gemacht werden, etwa durch frühe Inserate. Bei zwischenzeitlichem Leerstand nach bereits erfolgter Vermietung wird häufig auf die bisherige Vermietungshistorie zurückgegriffen, die als Indiz für die Fortsetzung gilt.
Welche Rolle spielt eine Renovierung vor Neuvermietung?
Renovierungskosten vor einer Neuvermietung sind grundsätzlich abziehbar, wenn sie der Wiederherstellung der Vermietbarkeit dienen und zeitlich mit der Vermietungsabsicht zusammenhängen. Ziehen sich Renovierungen über Jahre ohne erkennbaren Vermietungsfortschritt hin, wird die Anerkennung schwieriger.
Fazit: Nachweis der Absicht entscheidet über den Abzug
Leerstand allein gefährdet den Werbungskostenabzug nicht, solange die Vermietungsabsicht klar und eindeutig nach außen dokumentiert wird. Zinsen, AfA und Betriebskosten bleiben so auch ohne Mieteinnahmen absetzbar. Fehlt dieser Nachweis dauerhaft, wandelt sich das Objekt steuerlich in eine private Vermögensanlage, und der Kostenabzug entfällt vollständig.
Stand: September 2026
