Renovierungskosten absetzen: Was steuerlich möglich ist
Renovierungskosten lassen sich in der Steuererklärung nur unter bestimmten Voraussetzungen absetzen. Entscheidend sind die Nutzung der Immobilie, die Art der Arbeiten und die Zahlung per Überweisung. Für selbstgenutzte Immobilien greift oft § 35a EStG, bei vermieteten Immobilien meist Werbungskosten.
In Steuern im Alltag finden Sie weitere Beiträge zu typischen Steuerfragen rund um Wohnen, Arbeiten und private Ausgaben.
Renovierungskosten absetzen bedeutet, bestimmte Ausgaben für Renovierungsarbeiten unter den gesetzlichen Voraussetzungen ganz oder teilweise steuerlich geltend zu machen.
Welche Renovierungskosten kann ich absetzen?
Absetzen lassen sich vor allem Lohnkosten für Handwerkerleistungen und bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen. Bei einer vermieteten Immobilie gehören viele Renovierungskosten als Werbungskosten in die Steuererklärung. Materialkosten sind bei § 35a EStG grundsätzlich nicht begünstigt.
Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gilt: Das Finanzamt erkennt nach § 35a EStG nur die Arbeitskosten an, nicht den Materialanteil. Typische Beispiele sind Streichen, Tapezieren, Bodenarbeiten, Reparaturen an Fenstern oder die Beseitigung kleiner Schäden. Auch Reinigungsarbeiten oder Gartenarbeiten können unter haushaltsnahe Dienstleistungen fallen, wenn sie im Haushalt erbracht werden. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der begünstigten Kosten. Bei Handwerkerleistungen ist der Höchstbetrag auf 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr begrenzt; daraus folgt eine maximale Steuerermäßigung von 1.200 Euro. Bei haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen liegt der Höchstbetrag bei 20.000 Euro Aufwand, davon 20 Prozent Steuerermäßigung, also maximal 4.000 Euro. Für Minijobs im Privathaushalt gilt ein eigener Höchstbetrag von 2.550 Euro, davon 20 Prozent Steuerermäßigung. Bei einer vermieteten Immobilie sind Renovierungskosten oft in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar, wenn sie durch die Vermietung veranlasst sind.
Unter welchen Voraussetzungen sind Renovierungskosten steuerlich absetzbar?
Das Finanzamt verlangt eine klare Zuordnung der Arbeiten, eine ordentliche Rechnung und eine unbare Zahlung. Ohne Überweisung erkennt das Finanzamt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG nicht an. Barzahlungen sind ausgeschlossen.
Für die selbstgenutzte Immobilie zählen nur Leistungen, die im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeführt werden. Das betrifft Wohnung, Haus und dazugehöriges Grundstück. Begünstigt sind nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Material, etwa Farbe, Fliesen oder Laminat, bleibt außen vor. Die Rechnung muss die Arbeitskosten getrennt ausweisen. Bei einer vermieteten Immobilie hängt der Abzug davon ab, ob die Renovierungskosten Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten sind. Erhaltungsaufwand mindert die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sofort. Herstellungskosten müssen regelmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Ein wichtiger Grenzfall ist die sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskostenregel. Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf größere Instandsetzungs- und Modernisierungskosten an und übersteigen diese ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, behandelt das Finanzamt diese Ausgaben häufig als Herstellungskosten. Dann ist kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich. Diese Regel betrifft vor allem Käufer von vermieteten Immobilien. Für selbstgenutzte Immobilien ist diese Abgrenzung ebenfalls wichtig, weil nicht jede Renovierung automatisch als sofort abziehbare Ausgabe gilt.
Wie unterscheide ich Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Werbungskosten?
Handwerkerleistungen sind handwerkliche Tätigkeiten in der Immobilie, haushaltsnahe Dienstleistungen sind alltägliche Arbeiten rund um den Haushalt, und Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erzielung von Vermietungseinkünften. Die steuerliche Wirkung unterscheidet sich deutlich, besonders bei selbstgenutzter und vermieteter Immobilie.
Die Unterscheidung entscheidet darüber, ob der Abzug über § 35a EStG oder über Werbungskosten läuft. Handwerkerleistungen betreffen typische Reparatur- und Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten, Sanitärreparaturen oder Elektroarbeiten. Haushaltsnahe Dienstleistungen umfassen regelmäßig wiederkehrende Tätigkeiten im Haushalt, etwa Fensterreinigung, Gartenpflege oder Winterdienst. Werbungskosten betreffen die vermietete Immobilie und damit alle Ausgaben, die mit der Einkünfteerzielung zusammenhängen. Dazu zählen Renovierungen, Reparaturen, Fachplanungskosten und oft auch Nebenkosten der Maßnahme.
| Art der Immobilie | Typische Absetzung | Wichtige Einschränkung |
|---|---|---|
| Selbstgenutzte Immobilie | § 35a EStG | Nur Arbeitskosten, nur unbare Zahlung |
| Vermietete Immobilie | Werbungskosten | Abgrenzung zu Herstellungskosten |
| Haushaltnahe Dienstleistung | § 35a EStG | Nur Tätigkeiten im Haushalt |
Wichtig ist auch die Rechnung. Das Finanzamt will aus der Rechnung erkennen, welche Leistung vorliegt und wie hoch der Arbeitsanteil ist. Eine Sammelrechnung ohne Aufteilung von Material und Arbeit genügt oft nicht für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG.
Welche Belege und Nachweise brauche ich für das Finanzamt?
Sie brauchen eine Rechnung, einen Zahlungsnachweis und eine klare Leistungsbeschreibung. Das Finanzamt prüft vor allem, ob die Kosten tatsächlich angefallen sind, ob die Zahlung unbar erfolgte und ob die Rechnung die begünstigten Arbeitskosten ausweist.
Folgende Unterlagen sind besonders wichtig: die Rechnung des Handwerkers oder Dienstleisters, den Überweisungsbeleg oder Kontoauszug, aus dem der Zahlungsempfänger hervorgeht, sowie bei vermieteten Immobilien zusätzlich Unterlagen zur Zuordnung der Renovierungskosten zur Vermietung. Ein Kontoauszug reicht nur dann aus, wenn daraus alle relevanten Angaben klar hervorgehen. Bargeldquittungen genügen für § 35a EStG nicht. Die Unterlagen sollten Sie mit der Steuererklärung aufbewahren, auch wenn das Finanzamt sie nicht sofort anfordert. Bei Streitfällen verlangt das Finanzamt oft den Nachweis, dass die Leistung im eigenen Haushalt oder in der vermieteten Immobilie erbracht wurde.
Wenn Renovierungskosten in einer vermieteten Immobilie anfallen, ist außerdem die Abgrenzung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten wichtig. Bei größeren Maßnahmen nach einem Immobilienkauf sollten Sie alle Rechnungen vollständig sammeln, damit das Finanzamt die Einordnung prüfen kann. Bei der selbstgenutzten Immobilie zählt vor allem die getrennte Ausweisung der Arbeitskosten. Ohne diese Aufteilung verliert die Steuerermäßigung häufig ihren steuerlichen Vorteil.
Wie trage ich Renovierungskosten in der Steuererklärung ein?
Renovierungskosten tragen Sie je nach Fall in unterschiedliche Anlagen der Steuererklärung ein. Für selbstgenutzte Immobilien gehören Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen in den Bereich der Aufwendungen nach § 35a EStG. Für vermietete Immobilien gehören Renovierungskosten meist in die Anlage V als Werbungskosten.
Bei selbstgenutzten Immobilien verlangt die Steuererklärung die Eintragung in den dafür vorgesehenen Zeilen für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen. Das Finanzamt berücksichtigt dort nur den Lohnanteil und nur bis zu den gesetzlichen Höchstbeträgen. Bei vermieteten Immobilien tragen Sie Renovierungskosten in der Anlage V ein, meist als Erhaltungsaufwand oder, falls die Voraussetzungen vorliegen, als sofort abziehbare Werbungskosten. Wenn die Maßnahme zu Herstellungskosten führt, gehört der Aufwand nicht vollständig in das Jahr der Zahlung, sondern in die Abschreibung.
Wer mehrere Renovierungsmaßnahmen im selben Jahr hat, sollte die Kosten getrennt erfassen. Das hilft bei der Einordnung in Handwerkerleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Werbungskosten. Für die Steuererklärung zählt eine saubere Trennung stärker als eine pauschale Sammelsumme. Prüfen Sie deshalb jede Rechnung, jeden Überweisungsbeleg und jede Leistungsbeschreibung vor der Abgabe. Bei Unsicherheit über die richtige Zuordnung hilft der Blick auf die Nutzung der Immobilie zuerst: selbstgenutzte Immobilie oder vermietete Immobilie. Diese Unterscheidung bestimmt den steuerlichen Weg fast immer zuerst.
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